Как мы считаем

Все цифры на сайте — из открытых источников, у каждой есть дата. Данные на 01.11.2026. Оценок «надёжный» или «опасный» мы не ставим: показываем факты по одной методике для всех ЖК.

Статус объекта

Что продают: квартиры, апартаменты или дома — по формату объекта в реестрах (ЕИСЖС, ЕРЗ.РФ). Апартаменты — нежилое помещение: постоянной регистрации в них нет, семейная ипотека на них не распространяется, налог на имущество обычно выше.

«По 214-ФЗ» значит, что проектная декларация объекта опубликована в ЕИСЖС (наш.дом.рф) и его продают по договору долевого участия. «Декларации в ЕИСЖС нет» значит, что мы её не нашли: объект может продаваться по другому договору, или декларацию ещё не опубликовали. Такой объект стоит проверить у застройщика: разрешение на строительство, право на землю, форму договора.

Путь до моря

Путь до моря посчитан по данным OpenStreetMap: пешеходный маршрут от центра комплекса до ближайшего пляжа открытого моря (берег заливов и рек не считаем). Подъём — по рельефу SRTM с шагом 30 м, точность несколько метров. Время — при скорости около 5 км/ч. «По прямой» — расстояние от центра комплекса до ближайшей точки берега открытого моря. Если до моря больше 5 км, пеший маршрут не считаем. Берег заливов-лагун и рек в расчёт не входит: Куршского и Калининградского заливов на Балтике, Сиваша в Крыму. В OpenStreetMap он размечен той же береговой линией, что и море: она идёт по заливам и вверх по рекам, например по Преголе через Калининград. Поэтому точки ближе 300 м к границе такого залива мы отбрасываем, а реки и узкие гавани отсекаем по ширине воды: от точки морского берега в сторону воды должно быть 1,5 км без встречного берега. Пляж считается морским, только если он лежит у морского берега.

Климат и вода

Климат — средние за 2016–2025 годы. Воздух и осадки — реанализ ERA5 и ERA5-Land (Copernicus) через архив Open-Meteo, вода — спутниковые данные NOAA OISST в открытом море в 10–20 км от берега, без заливов. «Можно купаться» — месяцы, когда вода в среднем не холоднее 18 °C. Дождливый день — от 1 мм осадков. Точка воды для каждого города выбрана вручную в открытом море: у Калининградского побережья ячейки спутниковой сетки рядом с берегом захватывают Куршский залив: 15–16 июля 2024 года вода в ячейке над заливом была на 2 °C теплее, чем в море в 20 км от Зеленоградска. Солнечные часы не показываем: модель ERA5 у Калининграда даёт около 2 900 часов в год, а метеостанции — около 1 800.

Сроки сдачи и переносы

Срок — плановая дата ввода последнего корпуса по проектной декларации в ЕИСЖС. Переносы считаем по своим снимкам деклараций с 20.09.2026: если плановая дата сдвинулась, в карточке написано, на сколько и когда это зафиксировано. Если срок прошёл, а ввода в ЕИСЖС нет, ставим пометку.

Продажи и цены

Доля проданных — по зарегистрированным договорам долевого участия в ЕИСЖС. Темп продаж и прогноз распродажи показываем, только если оценка уверенная. Цена метра — средняя по декларации или витрине застройщика с датой; цены «от» по числу комнат — минимальные на витрине застройщика в Домклике. Ставка ипотеки — минимальная ставка программы на той же витрине. Если у ЖК есть свежий, не старше 45 дней, срез Яндекс Недвижимости, в карточке — таблица квартир застройщика в продаже: площадь, цена от и до и число квартир по типам планировки; цена «от» на странице тогда одна — из этой таблицы.

Источники

  • ЕИСЖС (наш.дом.рф) — проектные декларации: сроки ввода домов, число квартир, доля квартир с зарегистрированными договорами долевого участия, цена из декларации, сведения о застройщике
  • ЕРЗ.РФ — перечень жилых комплексов, класс жилья, группа компаний застройщика
  • Домклик — витрины застройщиков: минимальная цена квартиры по числу комнат, ставки ипотечных программ (сведения о конкретных квартирах не публикуем)
  • Яндекс Вордстат — сколько раз в месяц жилой комплекс ищут в Яндексе по всей России
  • OpenStreetMap — береговая линия, пляжи, улицы и тропинки для расчёта пути до моря; данные © участники OpenStreetMap, лицензия ODbL
  • FOSSGIS routing — пешеходный маршрут от ЖК до ближайшего пляжа по данным OpenStreetMap
  • SRTM через OpenTopoData — высоты рельефа по маршруту до моря (шаг сетки 30 м): подъём на обратном пути
  • Open-Meteo — климат по месяцам — температура воздуха днём и ночью, осадки, средние за 2016–2025 годы по реанализу ERA5 и ERA5-Land (Copernicus); данные Open-Meteo.com, лицензия CC BY 4.0
  • NOAA OISST — температура воды в море по месяцам — спутниковые данные NOAA, средние за 2016–2025 годы